Juan de Dios Molinero conoce como pocos profesionales el sector de la promoción y construcción de viviendas de Granada. Un sector que ha experimentado en poco tiempo un alza muy importante en el precio de la venta y alquiler de los inmuebles, sobre todo de los que se ubican en la capital y en zonas como la Costa Tropical. Pese a ello, no paran de aumentar las operaciones de compraventa y arrendamiento. En su opinión esta evolución alcista se debe a la descompensación existente entre la escasa oferta frente a la elevada demanda. El salto generacional, la mejor financiación y otros factores también han contribuido a incrementar este fenómeno. De todo ello habla como presidente de la ACP en la entrevista mantenida con GRANADA ECONÓMICA.
La compra de viviendas en Granada se ha disparado en el primer trimestre del presente año, con 4.027 operaciones, 1.000 más que en el mismo periodo del año pasado. ¿A su juicio, qué está ocurriendo en el sector?
Según nuestra opinión, el incremento es notable. Crecer un 30% sobre el año anterior es un dato relevante y elevado. Yo creo que la explicación es que en Granada hay una demanda de hogares que es muy superior a la oferta de viviendas nuevas que existe y que somos capaces de construir. Porque aquí el factor inmigración no ha influido tanto como en otras provincias. Aquí se debe al salto generacional y creación de nuevos hogares, que ahora necesita de la creación de nuevas viviendas. También influye, que ha habido una demanda acumulada durante mucho tiempo, también por falta de oferta. Ahora también es cierto que las nuevas condiciones financieras mejoran el acceso a préstamos hipotecarios, facilitando el acceso a la vivienda.
Este nivel de ventas no se veía en Granada, como en el resto de España, desde la ‘burbuja inmobiliaria’ previa a la crisis de 2008. ¿Esto justifica que los precios de los inmuebles no paren de crecer?
Bueno, vamos a ver. Hay diversos motivos por los cuales los precios de los inmuebles están creciendo. Uno de ellos, el principal, el incremento de los costes de materiales y en general, el incremento de costes de construcción. Desde la guerra de Ucrania, el incremento de la energía, fundamentalmente, hizo que se elevaran los costes de construcción en torno a un 25-30% en algunos casos. Y en la mayor parte de las partidas de obra esos costes no se han reducido. Con lo cual, estos costes de ejecución de vivienda empujan al precio de venta hacia arriba. Evidentemente, este es un factor importante. Otro factor es que, al existir menos oferta y más demanda, los precios tienden a subir como en cualquier otro mercado.
¿Constructores y promotores granadinos tienen en su mano las herramientas para satisfacer este incremento de demanda?
No, en absoluto. Yo creo que las herramientas, fundamentalmente, las tienen las administraciones competentes. Claro, siempre que éstas se pongan de acuerdo en hacer una legislación que ayude y agilice los trámites urbanísticos (desarrollo de suelos, licencias de obra, etc..). Sobre todo, desde nuestro punto de vista, lo que falta es la materia prima, que es el suelo edificable. Las administraciones deben de poner los medios para agilizar el proceso de desarrollo de suelo, para tener esa materia prima en la que edificar. Tenemos que disponer de suelo en ubicaciones donde haya demanda. Porque hay suelos en algunos lugares, en los que la demanda es escasa. Las zonas con más demanda están en la capital, en el Área Metropolitana y la Costa Tropical.
De las 4.027 viviendas vendidas en la provincia en este primer trimestre mencionado, sólo 973 fueron de nueva construcción. El resto, de segunda mano, según datos del INE. ¿Esto significa que no hay terreno disponible o que es muy caro?
No es una cuestión de precio. Es una cuestión de disponibilidad. Pero cuando ese suelo está disponible, es urbano, se encarece. Al final el precio del suelo lo pone el mercado. En definitiva, el precio del suelo es uno de los componentes de composición del precio de la vivienda, por lo que la zona lógicamente influirá en ese precio de suelo y en el precio de la vivenda. Al final lo que vemos hoy es una descompensación del sector, entre obra nueva y segunda mano. Porque evidentemente el sector debería estar más equilibrado entre la segunda mano y la obra nueva. Y ahora estamos viendo 4.000 ventas en segunda mano frente a 900 de obra nueva. Entonces, si no hay suficiente obra nueva, la segunda mano empieza también a incrementar los precios. Porque hay más demanda.
TRAYECTORIA/Un empresario al frente de la presidencia de ACP
Juan de Dios Molinero fue reelegido presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Granada para un tercer mandato en noviembre de 2024. Desde el año 2016 está al frente de la patronal de los constructores y promotores granadinos por lo que es un buen conocedor del sector, y también por formar parte del mismo como empresario. Molinero es de formación ingeniero agrónomo por la Universidad de Córdoba y MBA por el Instituto Internacional San Telmo. Inició su carrera trabajando en consultorías empresariales. Tras ello, realizó un máster en economía y dirección de empresas, para después entrar en la empresa familiar y también de la dirección de Moda Urbana SL, una empresa especializada en la promoción inmobiliaria con casi 40 años de trayectoria, además de fundar la promotora Aldaba Homes. En la actualidad, y afrontando su tercer mandato, lucha por los derechos y beneficios de las empresas del sector en ACP.
¿Cómo ha evolucionado el coste del suelo edificable en Granada a lo largo del último año?
El precio del suelo evoluciona a la par que evoluciona el precio de la vivienda. Porque tanto el precio del suelo como el precio de la vivienda van en paralelo. No es lo mismo comprar un suelo en Granada que comprarlo en otro municipio con menor demanda. ¿Por qué? Porque en ese otro municipio se vende poco y el suelo llega a ser muy barato. Allí vale lo que vale la construcción, el coste del suelo sería residual.
Precisamente, en cuanto al régimen de vivienda, la mayoría de las vendidas en el periodo de referencia fueron de tipo libre como dice, con 3.722, frente a tan solo 305 protegidas. ¿Al promotor no le compensa llevar a cabo este último tipo de vivienda?
Bueno, la vivienda protegida tiene sus connotaciones y sus limitaciones. Tanto para el que promueve como para el que compra. Actualmente, hay promotoras con cierta especialización en este tipo de vivienda protegida y son los que más viviendas de este tipo realizan. La vivienda protegida, tiene el precio de venta limitado, así como, la repercusión del precio del suelo, los clientes deben de estar inscritos en el registro de demandantes del Ayuntamiento y de este registro son los clientes de esta vivienda para la promoción. Hace muchos años, existían ayudas tanto al promotor que realizaba viviendas de protección como para el comprador, sobre todo en temas fiscales y financieros, algo que hoy no existe. Ahora bien, ¿qué pasa? Que, claro, ha habido un cambio en la ley que ha sacado la Junta de Andalucía, de enero pasado, en el que los módulos de la vivienda protegida se han revisado y simplificado a dos módulos. Había antes cuatro categorías, ahora hay dos. Los municipios de Granada, Área Metropolitana y Motril, pertenecen el módulo 1 y el resto de municipios al módulo 2. Este ajuste del precio de módulo, hace viable la ejecución de viviendas de protección ya que con los anteriores módulos existentes el precio de venta era inferior al coste de construcción, con lo que no se podrían ejecutar viviendas de protección, al menos ahora y con los nuevos módulos se hace viable la ejecución de viviendas.
Todo esto se produce cuando, según el citado INE, en toda la provincia de Granada existen 90.538 viviendas vacías, con datos de 2021 que son los últimos publicados. ¿Cómo explica esta situación por parte de los propietarios?
Hay que tener en cuenta que una gran parte de las viviendas vacías, y más ahora que la demanda es alta, es porque están ubicadas en zonas en las que no hay demanda precisamente. La famosa España vaciada. En fin, municipios que no tienen esa demanda o no tienen ese interés por parte de la población. Nadie tiene interés de tener una vivienda vacía. Tener una vivienda vacía supone un coste para el propietario y una pérdida de obtener recursos. El problema de la vivienda vacía es la inseguridad jurídica que tenemos en estos momentos. La cruel realidad es que hoy el okupa o el inquiokupa tienen más derechos que el propietario y hasta que esto no cambie, seguirá existiendo vivienda vacía en zonas donde existe demanda. Hay muchos propietarios a los que no les merece la pena la posibilidad de tener una situación de este tipo y prefieren mantener sus viviendas sin uso.
Cambiando de asunto, ¿qué opinión le merece el nuevo decreto ley de vivienda protegida en alquiler de la Junta de Andalucía que pretende impulsar la oferta con ayudas a los constructores?
Ese decreto yo creo que está en el camino adecuado. ¿Por qué? Porque está poniendo a disposición suelos que en principio no tienen mucha viabilidad o están parados, e intenta ponerlos en marcha y que se construya vivienda protegida. No somos muy optimistas en la cantidad de suelo que se pueda poner en carga porque además el decreto obliga, especialmente en algunos suelos, que sea vivienda de alquiler. Vivienda protegida en alquiler. El tipo de empresas que puedan soportar este negocio en sus balances no son muchas, tienen que ser muy solventes y con mucho pulmón financiero. Normalmente, serán los fondos especializados los que, en zonas con alta demanda de vivienda, se lancen a realizar este tipo de proyectos. En ese mismo decreto venía lo que hemos comentado antes de la revisión de los módulos de VPO. Lo cierto es que ha sido muy bien acogido por el sector porque es la única forma de dar opción a los promotores para que hagan VPO. Porque ahora los módulos sí aguantan los costes de construcción.
¿La puesta en el mercado de suelos en desuso por los ayuntamientos es la solución al problema?
Yo creo que las soluciones tienen que ser múltiples. Lo que es cierto es que hay muchos suelos de ayuntamientos que, en cada plan parcial, en cada actuación urbanística, hay una cesión del promotor al municipio. Entonces, esos suelos, si los ponen en uso, paliará algo el grave problema de oferta de vivienda que hoy por hoy existe.
La última convocatoria de por parte de la Consejería de Fomento del Parque de la Vivienda en Alquiler, ¿ha tenido acogida por parte de los promotores granadinos?
Creemos que ha sido menor a la deseada. Porque volvemos a lo que he respondido en preguntas anteriores. Esa oferta va enfocada a un tipo de empresa, de compañía, con un balance de gran potencial para aguantar la inversión y el plazo de ese proyecto y en Andalucía lamentablemente no hay muchas empresas de este tipo. Además de esto, volvemos a la inseguridad jurídica que existe en la actividad de los arrendamientos que reduce el interés inversor en este sentido.
Recientemente, la Diputación Provincial presentó su Plan Estratégico de Carreteras. ¿Qué opina al respecto?
Desde la ACP lo que podemos decir es que agradecemos esta iniciativa ya que fomenta la inversión en diversos municipios, crean empleo y mejoran las infraestructuras de los municipios y sus comunicaciones, algo esencial para su desarrollo. La inversión en este caso es de unos 9 millones de euros, sumados a los que ya hay en el presupuesto de Diputación. Consideramos que es un esfuerzo importante, tanto a nivel de presupuesto como a nivel personal.
