Estado de alarma y arrendamientos de locales ¿Qué derechos tengo?

En el año 2007, Eurostad informó que España estaba en la posición novena en la Unión Europea de países con mayor número de ciudadanos con vivienda en propiedad con un porcentaje del 80,6%, pero en dicho porcentaje había bajado al 69,2% en 2016.

Por ello, está claro que el parque de viviendas, locales y garajes en alquiler es amplio en España y dicho mercado se encuentra en crecimiento. Es por ello, que la declaración del estado de alarma tendrá un impacto importante en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios.

E

En los sucesivos Reales Decretos aprobados para declarar y prorrogar el estado de alarma, se ha regulado diversos aspectos de los contratos de arrendamiento. Primero se legisló sobre los arrendamientos de viviendas y finalmente se han tomado medidas respecto de los arrendamientos para uso distinto de vivienda a través del Real Decreto 15/2020 de 21 de abril. En este artículo de LegaleGo abogados en Granada, pretendemos desglosar en que situación quedan arrendadores y arrendatarios de locales y que derechos y deberes tienen.

      a) ¿A quién afectan las medidas adoptadas?

Autónomos y PYMES que cumplan una serie de requisitos.

En caso de autónomo, estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de declaración del estado de alarma, que su actividad haya quedado suspendida o que se haya reducido la facturación del mes natural anterior al de la solicitud, en al menos, un 75%.

En caso de Pymes, el activo no puede superar los 4 millones de euros, que su actividad haya quedado suspendida o se haya reducido la facturación del mes natural anterior al de la solicitud, en al menos, un 75%.

       b) ¿A qué tipo de arrendador se puede solicitar la aplicación de las medidas adoptadas?

Existen dos categorías, “grandes tenedores” y “otros”.

La primera categoría son los llamados Grandes tenedores:

  1. Empresas o entidades públicas de vivienda.
  2. Persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros.
  • Persona física o jurídica que aun teniendo menos de 10 inmuebles, su superficie construida total sea superior a 1.500 m2.

La segunda categoría serán el resto de arrendadores que no cumplan los requisitos para ser considerador gran tenedor.

       c)¿Qué medidas son las que podemos solicitar a nuestro arrendador?

Si nuestro arrendador es un “gran tenedor” y como autónomo o PYME cumplimos los requisitos expuestos con anterioridad, podremos a solicitar en el plazo de un mes desde el 23 de abril de 2020, la moratoria en el pago de la renta, que deberá ser aceptada. La norma no se ha pronunciado sobre otros conceptos distintos a la renta.

Dicha moratoria se extenderá mientras dura el estado de alarma, y podrá prorrogarse una vez terminado el estado de alarma hasta un máximo de 4 meses. La redacción de la norma no deja claro si la moratoria tienen una duración total de 4 meses, con independencia de la duración del estado de alarma, o el periodo de cuatro meses se computa desde la finalización del estado de alarma. En nuestra opinión, el legislador ha pretendido que el plazo máximo de 4 meses se inicie una vez finalizado el estado de alarma.

El importe dejado de abonar no se condona, sino que será abonado, sin intereses, prorrateando el importe durante los dos años siguientes del contrato, siempre dentro del plazo de vigencia o sus prórrogas.

Si nuestro arrendador pertenece a la categoría “otros”, no tendrá obligación de aceptar la mora solicitada por el arrendatario. En caso de alcanzar un acuerdo, se otorga la posibilidad al arrendador de disponer de la fianza para el pago total o parcial de la renta. El arrendador deberá reponer la fianza en el plazo de 1 año o antes de la finalización del contrato. Habrá que estudiar que mecanismo se utiliza cuando la fianza está depositada en el organismo correspondiente, como así obliga la  Ley 8/1997 de 23 de diciembre del Parlamento Andaluz.

        d) ¿Es obligatorio firmar un acuerdo entre las partes?

Obligatorio no es, pero si altamente recomendable, especialmente cuando el arrendador no sea un gran tenedor, pues no existe obligación de acceder a la mora, y será necesario tener por escrito el acuerdo alcanzado para evitar futuros conflictos. En caso de “grandes tenedores” entendemos que es igualmente recomendable, pues podrá ser necesario documentar las operaciones contables de rectificación de facturas, no devengo de la renta, etc.

        e) ¿Cómo se acredita el cumplimiento de los requisitos para acogerse a las medidas aprobadas?

Será obligación del arrendatario acreditar que cumple los requisitos, y la norma establece los documentos que servirán para dicho fin.

La información contable y documentación de ingresos y gastos, donde se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos un 75%, el arrendador podrá requerir al arrendatario sus libros contables. El cese o paralización se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

        f) ¿Cuáles son las consecuencias de acogerse a las medidas sin cumplir los requisitos?

La norma recoge una serie de sanciones en caso de acreditarse que el arrendatario que se ha beneficiado de la moratoria en el pago de la renta sin cumplir los requisitos. El beneficiario que no cumpla los requisitos será responsable de todos los daños y perjuicios ocasionados por la aplicación del aplazamiento.

Esta norma pretende minimizar el impacto que la declaración del estado de alarma está provocando en miles de PYMES  y Autónomos, que han cesado o reducido sus ingresos, pero siguen soportando el 100% de ciertos gastos, como era el pago del alquiler.

Compartir es demostrar interés!