Granada tiene que dar salida a 18.000 viviendas para eliminar su 'stock'
CRISIS DEL SECTOR / LA MAYORÍA DE LAS EMPRESAS AÚN NO HA LOGRADO VENDER TODO EL PRODUCTO QUE ARRASTRAN DESDE EL INICIO DE LA CRISIS
La iniciativa de los ‘prestamos reintegrables’ de la Junta no funciona porque los bancos siguen sin prestar
La digestión de la crisis del sector de la construcción sigue su lento proceso desde que en 2007 empezara a gestarse la mayor hecatombe económica que se recuerda y que deja en la categoría de broma a las acaecidas en 1992, en 1984 e, incluso, a la mismísima crisis del petróleo de mediados de la década de los setenta.
El sector lucha desde el verano de aquel aciago 2007, cuando las ‘subprime’ estallaron en los balances de bancos de medio mundo, por sobrevivir en un entorno muy complicado y con una caída de la demanda de magnitud desconocida. No obstante, después de 3 años de crisis los stock acumulados, 18.000 viviendas en la provincia, empiezan a diluirse y es probable que en algo más de un año la situación esté controlada y la actividad se pueda relanzar. El precio que se ha pagado ha sido altísimo y son muchas las empresas que se han quedado en el camino o que esperan con los dedos cruzados el devenir de los ineludibles concursos de acreedores.
Tratando de explicar ese dantesco escenario, la CGE ha organizado unas jornadas sobre el stock de vivienda y los préstamos reintegrables de la Junta de Andalucía para la ‘difusión’ (sic) de esta medida entre el colectivo de constructoras. A la información aportada por esas jornadas, GRANADA ECONÓMICA ha querido sumar la opinión de algunas de las más importantes empresas del sector, como GT Promociones, Projimosa, Inmobiliaria UNO, Chinchilla Navarro y Construcciones Rodríguez.
La jornada de la CGE, inaugurada por su secretario general, Salvador Frutos el pasado día 9, incidía en la necesidad que tienen las empresas del sector en ‘afinar’ a la hora de comercializar sus productos, algo a lo que las empresas llevan dándole vueltas tanto tiempo como está durando la crisis. Asimismo, los expertos convocados por la patronal criticaron “el gran número de edificaciones que se estaban haciendo en el área metropolitana sin tener en cuenta un estudio de la demanda para llevar a cabo los proyectos”, pero el sector no ha hecho más que lo que se espera de él en un escenario en el que los Ayuntamientos creían haber encontrado su particular gallina de los huevos de oro con los ingresos dimanantes del Impuesto de Construcción (ICIO), el estado hacía lo propio con el IVA, y los bancos salían a las aceras para ofrecer hipotecas a los transeúntes. Es decir, los Ayuntamientos preparaban suelo sin cesar, el crédito era muy accesible y las necesidades de vivienda no estaban cubiertas. Y si a ello le sumamos que muchos ciudadanos querían invertir en ladrillo, el cóctel ya está servido. Pero colegir de ahí que el sector no midió la demanda es cuando menos una afirmación arriesgada y muy fácil de hacer a toro pasado.
La realidad, a pie de empresa, es que todavía queda mucho por vender y que los bancos, causantes directos de la crisis para todas las empresas consultadas, siguen endureciendo de manera extraordinaria el acceso al crédito. “Tengo claro que ha sido el sistema financiero el que nos ha metido en este problema” asegura Jesús Chinchilla, de Chinchilla y Navarro S.A. El administrador de esta empresa también cree que los medios de comunicación han contribuido a la debacle creando un clima muy negativo. El stock de esta empresa se ha reducido desde el comienzo de la crisis, que para ella comenzó en otoño de 2006, cuando se cortaron en seco las visitas a su promoción estrella, el edificio de la antigua Hípica, donde todavía quedan por vender unos 45 pisos. La radiografía del sector que hace Luis Miguel Rodríguez, de Construcciones Rodríguez, es muy similar: las ventas van mal, poco a poco se va saliendo, la subida del IVA impulsó algunas ventas y la eliminación de la deducción el IRPF a las rentas medias es posible que tenga el mismo efecto, por lo que compara su situación “con la de un enferme que ha pasado lo peor y entra en fase de recuperación”. Curiosamente, Rodríguez también critica abiertamente el papel de los medios de comunicación y el de los bancos «que tienen la llave para sacarnos de esta situación, en la que se entró también por ellos». El gerente de esta conocida empresa granadina distingue entre las promociones en el extrarradio, en las que el precio ha caído de forma ostensible y las de Granada capital, donde el precio apenas se ha resentido. Y al igual que todos sus colegas, disponen de suelo pero no ha movido ni un dedo para poner en marcha nuevos proyectos hasta que no se aclare la situación. En la misma línea de manifiesta Ángel Hernando, de Inmobiliaria UNO, gestores especializados en tramitar todo el proceso a terceros inversores y que tampoco están muy satisfechos con el desarrollo del mercado. Para Jesús Gómez, de Projimosa, la situación sigue siendo mala y el bajón de las ventas tras el efecto IVA y presumiblemente el de la eliminación de la deducción del IRPF está cantado. «La gente cree -arguye Gómez- que las viviendas van a seguir bajando y eso ha contrarestado los anteriores efectos”. Y es cierto, como se ha apuntado, que los precios han bajado, pero de forma muy desigual dependiendo de la zona. Así, en la costa, la caída para la segunda residencia ha sido intensa para promociones que no estuvieran en primera línea de playa. También el área metropolitana ha sufrido una caída media de precios que se puede situar en torno al 35%. “Pero la situación en Granada, donde el stock total es de unas 1.400 unidades, es totalmente diferente”, explica.
Quizás el más optimista, dentro del clima de incertidumbre general sea Andrés Valdivia, aunque coincide con todos sus colegas en lo básico. «El sector está algo mejor para todos los que hemos logrado llegar hasta aquí” afirma. Para Valdivia las ventas en 2008 y 2009 fueron mucho peor que en 2010 y sin que ello signifique que este año estén para tirar cohetes. El ejecutivo de GT Promociones lamenta que los bancos ayuden poco por no decir nada, ni siquiera en el plan que firmaron con constructores y con la Junta de Andalucía para sacar el stock existente mediante una fórmula que incluía un crédito reintegrable que permitía a los compradores durante los primeros años poder soportar perfectamente la compra. «Los bancos siguen sin verle el ‘ratio de cobertura’ a los clientes y como no tienen en este sistema comisión de apertura intentan compensar exigiendo la contratación de una serie de productos que al final provocan que la operación se caiga”, explica Valdivia.
A eso hay que sumar que los bancos lo que quieren, en primer lugar, es dar salida a todos los pisos que han recuperado por impago. Así, la financiación fundamental la destinan a este fin. Para el gerente de GT Promociones los bancos están pecando de cierta miopía porque no se dan cuenta de que es mejor tener el riesgo disperso entre cien compradores que en una sola promotora. “Por temas de financiación, dentro de este Plan de la Junta, perdemos cada mes unas cinco operaciones”, concluye. Lo más positivo de todo esto, y es un hecho en el que nuevamente coinciden todos los entrevistados, es que se está creando una demanda embalsada muy importante que no puede comprar no porque no tengan trabajo sino porque lo impide el endurecimiento de las condiciones del crédito. Así que 2010 es un año que puede ayudar a despejar el horizonte para el sector que poco a poco entraría en la normalidad si el crédito fluye, porque compradores ya hay. Que así sea.
